Сегодня у нас в гостях Костебелова Виктория, директор чешской риэторской и девелоперской компании KV Property s.r.o.
 

Цель нашей компании - делать недвижимость доходной, сохранять и приумножать капитал наших клиентов.
 

Мы инвестируем в недвижимость Чехии и Германии. Мы подбираем подходящую доходную недвижимость, получаем банковское кредитование, сопровождаем покупку, делаем необходимую реконструкцию и управляем недвижимостью.

Благодаря такому широкому спектру деятельности, мы мы в курсе событий: активности в крупной доходной недвижимости, банковского кредитования, налогообложения, цен на квартиры и аренду.
 

Я занимаюсь риэлторской и девелоперской деятельностью более 20 лет и меня вдохновляют результаты моей деятельности.
 

Доходная недвижимость - это защита капитала, легальный гарантированный доход, лучшее наследство детям и внукам.

И я вижу успешные результаты инвестиций наших клиентов.

Рынок недвижимости Чехии рос активными темпами, начиная с 2010 года до сегодняшних дней. В среднем, на 13% годовых.

2021 год был наиболее успешным для владельцев недвижимости: цены на квартиры повысились до 18% в год, цены на земельные участки поднялись до 21% за год.



Спрос на недвижимость в 2021 году был настолько высок, что нам звонили десятки человек с желанием посмотреть квартиру. Часто во время продажи мы устраивали аукционы, продавая квартиру покупателю, предложившему наивысшую цену.
 

Особенно устойчивый рост демонстрировала Прага.

Стоимость за квадратный метр квартиры в Праге выросла с 3.500 €/м2 на начало 2021 до 4.500 €/м2 на начало 2022, после нее идет Брно, рост составил от 2.900 до 3.500 €/ м2, квартиры в Карловых Варах выросли в цене от 1500 €/м2 до 1900 €/м2.

Высокому спросу на недвижимость способствовали низкие ставки по ипотеке. Многие люди с небольшим достатком инвестировали в недвижимость с целью обеспечения себя стабильным доходом.

Например, у меня, как у физического лица ипотечное кредитование по ставке 1,99% годовых. Банк предоставил мне ипотеку в размере 80% от стоимости квартиры на 30 лет. На ипотечные деньги я купила несколько квартир и сдаю их в аренду, которая приносит мне 5% годовых от вложенных средств. Таким образом я зарабатываю на собственных и банковских деньгах.

За последние пол года спрос на недвижимость немного успокоился, хотя по-прежнему достаточно высок.

Цены на недвижимость в по-прежнему росли, но уже не такими темпами как в прошлом году, Рост цен в Праге около 8% за год, средняя цена квартиры на сегодня около 4.900 €/м2 цена на квартиру в Брно 3.800 €/м2, квартиру в Карловых Варах можно купить за 2.100 €/м2
 

Охлаждение на рынке недвижимости вызвано несколькими факторами:

• во-первых значительное повышение ставок ипотечного кредитования. По данным Hypoidnex https://www.hypoindex.cz/ ставки ипотек выросли с 2,4% в январе 2022 до 6,8% в августе 2022. Соответственно, сейчас не разумно брать кредит на покупку недвижимости.

• во-вторых, укрепление кроны по отношению к евро, снизило привлекательность инвестиций в недвижимость для наших европейских соседей.
• в-третьих, война в Украине практически прекратила поток исторически сложившихся иностранных инвестиций из России, Украины, Казахстана.

Тем не менее, спрос на недвижимость по-прежнему высок.
Много людей не нуждаются в ипотеке и видят недвижимость как надёжное вложение средств для сохранения и приумножения капитала. И абсолютно правы в этом. Год 2022 показал значительное падение цен на ценные бумаги, акции, облигации и криптовалюты. При этом цены недвижимости продолжают рости.
В качестве инвестиций в недвижимость особым спросом пользуются небольшие квартиры в Праге, - они успешно сдаются в аренду, и достаточно ликвидны, т.е. при необходимости их можно быстро продать.

Война в Украине, подорожание газа и электричества, падение стоимости акций, неизвестность в экономике, инфляция - все это безусловно повлияло на рынок недвижимости.

Значительно возросла активность крупных инвесторов: повысился спрос на инвестиции в доходные дома и земли сельхоз назначения. Спрос связан с тем, что крупные инвесторы, понимают возможное дальнейшее падение акций и инвестируют в доходные дома и землю, которые будут расти в цене.
Доходные дома можно купить по цене около 4.000€/м2 в Праге, доход от аренды составит около 3% годовых, плюс 8% ожидаемый рост цены в 2022 году, соответственно инвестиции в доходный дом принесут инвестору гарантированную защиту капитала и 11% годовых прибыли.

Активность в покупке малых квартир и загородных семейных домов снизилась, как мы обсуждали, по причине повышения ставок ипотеки.
Количество покупателей снизилось, количество предложений выросло, - на квартиры уже сложно делать аукцион - повышать цену в процессе продажи.
Тем не менее, продавцы пока не спешат понижать цену, надеясь на снижение ипотечных ставок и оживление спроса на недвижимость. Чешский народный банк уже планирует снижение ставок до 5,2% в 2023 году и до 3,1% в 2024 году.
https://www.cnb.cz/cs/menova-politika/prognoza/
 

	2022	2023	2024
Инфляция (%)	16,5	9,5	2,4
Прирост Валового Внутреннего Продукта (за год, в %)	2,3	1,1	3,8
Процентные ставки центро банка 3М PRIBOR (%)	6,2	5,2	3,1
Обменный курс (CZK/EUR)	24,8	25,7	25,5

За это время рост цен на недвижимость замедлится, в малых городах вполне возможно небольшие падения цен на квартиры, в Праге и Брно вероятнее всего, цены на квартиры будут потихоньку рости, но уже не такими темпами как в прошлом году.

Значительно снизилась активность покупки люксусной недвижимости, исключение составляет роскошная недвижимость Карловых Вар, которой стоит уделить отдельное внимание.
Карловы Вары - город курорт, в котором недвижимость приобретали влиятельные и состоявшие люди России. Красивые квартиры в курортом центре города, отделанные мрамором и мозаикой, меблированные лучшей итальянской мебелью, гостеприимно
принимали своих владельцев на пару месяцев в году.
Запрет путешествий во время Ковида, потом война в Украине принесли свои корректировки в жизнь квартир и их владельцев. Сейчас не известно, когда владельцы квартир смогут приехать в Вары, поэтому многие из них продают свои роскошные квартиры вместе с мебелью, люстрами, шторами, мрамором и дорогой сантехникой.
Цены на такие квартиры очень выгодны: около 3.000 €/м2, с учетом, что продавец на покупку квартиры, отделку и мебель потратил в несколько раз больше. Эти люксусные квартиры с удовольствием покупают наши европейские соседи, в основном
немцы.

Какие регионы прогрессируют большими темпами? И с чем это связано?

Наиболее успешные и безопасные для инвестирования регионы - это Прага и Брно.

Прага является бизнес центром. Благодаря привлекательной налоговой системе, Чехия привлекает к себе европейские, американские, китайские компании, представительства которых открыты в Праге. Поэтому Прага является домом для специалистов международных компаний и атрибутом престижности фирмы. Благодаря этому, цены на недвижимость в Праге стабильно растут.

Брно - это индустриальный центр Чехии, в нем много рабочих мест. Инвестиции в недвижимость в Брно тоже успешны и оправданы.

Из-за высоких цен на недвижимость в Праге и Брно, девелоперы и покупатели стали строить и покупать недвижимость в не самых больших городах Чехиии, таких как Плезнь и Чешские Будейвице - это города с развитой промышленностью и хорошей инфраструктурой и отличными университетами.

Расскажите о последних изменениях на рынке новостроек?

Цены на новое жилье стабильно растут. На графике Чешского статистического бюро (Český statisticky uřad https://www.czso.cz) наглядно видно, как рост цен на новые квартиры начал свой активный рост в 2016 году и продолжается до сих пор. В среднем на 18% в год.


Для такого интенсивного роста есть несколько причин:

В Чехии спрос покупателей на новые квартиры стабильно превышает предложение. В Чехии немного новостроек, по сравнению с другими европейскими странами. Это связано с консервативным строительным законом Чехии, направленный на охрану памятников, природы и культуры Чехии. Как результат,- путь девелопера для получения разрешения на строительство или реконструкцию долгий и сложный. В среднем, около 3 лет девелопер затратит на разрешение на строительство нового дома.
В нашей практике есть пара объектов в Праге, с которыми мы уже 4 года ходим по государственным учреждениям со строительной документацией и пока ещё нет строительного разрешения.

С 2021 года начался сильный рост цен на строительные материалы, некоторые материалы подорожали на 120%, - это моментально отразилось на цене новостроек. Сейчас, с начала 2022 года, в Чехии растет процентная ставка центрального банка. Кредиты для девелоперов становятся очень дороги. Это тоже отразится на ценах недвижимости. Наиболее вероятно, что рынок новостроек замедлится, - девелоперы не будут начинать новые проекты (будут ждать дешевых денег).
Текущие проекты будут безусловно доделываться, при этом не ожидается снижение цены новостроек для покупателя, скорее всего можно будет говорить о рассрочке платежа.

Что насчет ситуации на рынке вторичного жилья?

Вторичное жилье тоже росло огромными темпами, около 18% в год, как подтверждает нам график Чешского статистического бюро (Český statisticky uřad https://www.czso.cz)



Тенденция роста продолжилась и в первой половине 2022 году, но уже не такая активная.

Как развивается рынок арендного жилья?

Чешские семьи раньше предпочитали жить в собственном жилье, в отличии от немцев, большинство которых живет в арендованных квартирах.
С каждым годом Чехи все более привыкают жить в арендованном жилье, находя огромные преимущества в этом.
Практически половина жилья Праги сдана в аренду, и в долгосрочную и краткосрочную.
Пандемия Ковид загнала всех на Home office, при этом многие семьи уехали из больших городов в небольшие комфортные города Чехии, таким образом значительно оживив рынок аренды малых городов.Повышение ставок ипотеки на пару лет отодвинуло планы людей на покупку жилья, еще более оживив аренду.
Приток беженцев из Украины дополнительно повысил спрос на аренду.
За последние пол года стоимость аренды недвижимости возросла. В Праге однокомнатная квартира стоит около 700 €/месяц, двухкомнатная 850 €/месяц, трехкомнатная около 1000 €/месяц. В Карловых Варах 400€, 550€ и 650€ соответственно.

Доход от сдачи в долгосрочную аренду составляет около 3-4% годовых.

Рынок краткосрочной аренды жилья сейчас несмело поднимается после Ковид. Но больших перспектив у этого рынка не вижу, - власти Праги скорее всего пойдут классическим путем размещения туристов в отеле, усложнением процесса разрешения сдачи квартир в краткосрочную аренду. Т.е. на сегодня я бы не советовала покупать квартиру с целью сдачи ее в краткосрочную аренду. Лучше рассмотреть инвестицию в доходное жилье сданное в долгосрочную аренду.

Изменилось ли поведение покупателя?

Крупные инвесторы с готовностью вкладывают в доходную недвижимость. Спрос на многоквартирные дома увеличился, предложение - уменьшилось. Это связанно с тем, что на ближайшее время, полное неизвестностей, недвижимость является самой надежной гаванью для защиты и приумножения капитала.
Инвесторы со средним капиталом также спасают денежки от инфляции, вкладывая в небольшие квартиры, преимущественно в Праге, и сдают их в аренду. Либо инвестируют в ЗПИФ недвижимости (закрытые паевые инвестиционные фонды
недвижимости) - это паевые фонды, которые владеют и управляют доходным домом или торговым центром, пайщики через владения паем в ПИФе владеют процентом от недвижимости, соответственно доходом от аренды и продажи недвижимости.

Те люди, у которых нет больших капиталов и им нечего защищать, они в связи с повышением ставок ипотеки и инфляции, отложили покупку квартир на будущее, предпочитая жить в арендованном жилье и по-возможности копить деньги.

Как изменился спрос на недвижимость? Какие объекты стали пользоваться спросом и почему?

Пандемия Ковид пробудила в людях желание жить в собственном доме, на своем земельном участке. Средняя площадь дома - около 150 м2, типа бунгало. Спрос на эти дома возрос во время Ковида и остается достаточно высок. Подорожание электричества и газа привело к новым требованиям к домам - они должны отвечать всем современным требованиям низко энергетичных домов.

Вырос также спрос на небольшие летние дачи, думаю это дешевая альтернатива коттеджу.
На земли сельхозназначения также повысился спрос. Крупные инвесторы рассматривают возможность сельскохозяйственного бизнеса.

И с каждым годом растёт спрос на многоквартирные жилые дома, которые владельцы сдают в аренду.

Спрос на офиснуою недвижимость значительно упал, Home office научил многих сотрудников эффективно работать дома. Цена офисной недвижимости снизилась, для нас как девелоперов - это отличная возможность, мы покупаем офисные центры и переделываем их в многоквартирные дома.

Кто из иностранцев покупает недвижимость в Чехии чаще всего?

В Чехии около 20% недвижимости принадлежит иностранцам.
Значительная часть из них - словаки.

Традиционными иностранными покупателями Чехии являлись россияне и украинцы. Из-за сегодняшних военных и санкционных событий, приток инвестиций от этих покупателей практически отсутствует сейчас на рынке недвижимости.

Самыми крупными инвесторами являются немцы - несколько миллиардов евро ежегодно из Германии приходит в недвижимость Чехии.
Инвесторами являются и автомобильные концерны, такие как Volkswagen, BMW, а также пенсионные и накопительные фонды Германии. Промышленные, логистические объекты, жилые дома и торговые помещения принадлежат немецким инвесторам.

Китайские инвестиции набирают обороты: за последние три года многомиллионные инвестиции от китайских фирм пришли в отели, торговые площади, многоквартирные дома в крупных городах Чехии.

В Чехии многомиллионные израильские инвестиций: AFI Europe строит отличные жилые дома, Coast Capital Partners развивает уникальные люксусные жилые дома в Праге, Daramis делает отличные студенческие общежития в Плзни.

Какие вообще условия покупки иностранцем недвижимости в Чехии?

Любой иностранный гражданин (кроме внесенных в санкционный список) может купить любую недвижимость в Чехии. Иностранцы равны с Чехами в правах покупки и владения недвижимости.

Могут ли иностранцы взять ипотеку на покупку недвижимости?

Да, ипотека возможна на имя иностранца.
Сейчас банки очень осторожны в выдаче ипотеки людям из бывшего СССР. это практически не возможно. Но существует лазейка: можно организовать чешское юр.лицо, в котором 100% владельцем и директором будет иностранец (закон это позволяет), и на это юр. лицо взять ипотеку.
Ипотека составляет около 80% от стоимости недвижимости, срок возврата 15-25 лет, процент на сегодня очень высок -от 6,5 до 12% годовых.

Возможны ли удаленные сделки?

Мы безусловно сделаем все, чтобы облегчить жизнь покупателю. Мы подберем и покажем по WhatsApp/Zoom объекты недвижимости.
Но на покупку/продажу надо будет приехать или заверить доверенность в чешском консульстве.
Все остальное: реконструкцию, сдачу в аренду, управление - мы осуществим удаленно, под Вашим контролем.

Что на данный момент может привлечь на рынке недвижимости Чехии потенциальных покупателей?

Чехия - страна с выгодным налогооблоожением:
• При покупке недвижимости Вы не платите налоги (в Германии покупатель платит от 3,5 до 6,5% от цены покупки)
• При получении прибыли от аренды, Вы платите 15% от Вашего дохода (в Германии прогрессивное налогообложение, достигающее 48% от дохода от аренды)
• При продаже Вы освобождены от налога на прибыль, если Вы владеете недвижимостью более 10 лет.

Иностранец имеет те же права покупки и владения любой недвижимостью, что и Чешские граждане.
Иностранец может быть 100% учредителем и директором юридического лица в Чехии.
Чешские банки охотно дают кредиты на покупку недвижимости юридическим лицам, в котором учредитель иностранец.
Владение и управление собственной недвижимостью - это бизнес, на основании которого Чехия предоставляет вид на жительство.
Чехия - страна, признающая два гражданства, т.е. Вам не надо отказываться от собственного гражданства для получения гражданства Чехии.
Чехия - страна со стабильной экономикой и хорошими законами. Инвестиции в недвижимость в Чехии - это защита и преумножение капитала. Это то, что Вы оставите в
наследство, то, чем защите своих детей, внуков и правнуков.

Можно ли говорить о каких-то прогнозах на будущее

Сегодня ситуация в мире меняется каждый день, поэтому делать какие-то четкие прогнозы непросто.
Совершенно ясно, что недвижимость в Чехии на сегодня является лучшей защитой капитала.
Поэтому для тех, кто выбирает между недвижимостью и рынком ценных бумаг, -недвижимость будет более защищенным и часто более доходным вложением.

В крупных городах таких как Прага и Брно, цены на жилую недвижимость продолжат рост, но не такой активный как ранее, думаю до 10% годовых.
В небольших городах, таких как Карловы Вары или Чески Будейвице рост стоимости может на время приостановиться, на некоторые люксусные квартиры может быть и небольшое снижение цены.
В 2022 году сохранятся высокие ставки по ипотеке до 9% годовых, которые будут постепенно снижаться в 2023 и по прогнозам Центрального банка достигнут 4% в 2024 году.
Поэтому тем, кто планирует купить себе жилье с привлечением ипотеки, лучше отложить эти планы до 2024 года.

Цены на аренду жилья еще немного вырастут, но их рост будет явно меньше темпа инфляции.
Значительно вырастут цены коммунальных платежей в связи подорожанием энергии, поэтому многие люди научатся экономить.
Значительно вырастет спрос на возобновляемые источники энергии и на правильные утепление и рекуперацию домов.

Предстоящий год будут не самым лёгким, но если подойти к этому с умом, то и этот период может быть прибыльным и успешным.