Различные авторитетные аналитические центры сообщают о том, что интерес к международным инвестициям постепенно повышается. В частности, недавно агентство Knight Frank сообщило о росте и российских инвестиций в зарубежную недвижимость — показатели ещё не достигли докризисного уровня, однако за первые 10 месяцев 2017-го года выросли в два раза в сравнении с аналогичным периодом 2016-го года.

Редакция Domaza предлагает проанализировать, как выбрать страну и наиболее выгодную недвижимость, чтобы инвестиции максимально соответствовали целям покупателей.

Как выбрать страну для инвестиций в недвижимость

Согласно последним отчётам, популярностью среди граждан РФ, Украины и Беларуси с точки зрения инвестиций в недвижимость пользуются европейские страны: Германия, Италия, Греция, Болгария, Кипр, Мальта, Австрия, Великобритания, Франция, Испания, Чехия. Но немалый интерес привлекают и объекты в Израиле, ОАЭ, США и Турции.

Чтобы не «потеряться» в разнообразии рынков и не прогадать с выбором страны для разумных инвестиций в недвижимость, важно определить главную цель вложения, поскольку разные страны предлагают разные условия и, соответственно, выгоды.

• Недвижимость для личного использования. На жилую зарубежную недвижимость приходится существенная часть инвестиционного потока. В зависимости от климатических предпочтений и финансовых возможностей, подбирается и страна для покупки — как правило, в качестве зарубежной дачи инвесторы покупают недвижимость на комфортных для них курортах;
• Недвижимость для комбинированного использования. Такая схема владения объектом предполагает, что часть времени инвестор сам использует недвижимость, а в остальное время объект сдаётся в аренду туристам с целью извлечения прибыли. Чтобы инвестиция в недвижимость для комбинированного использования была разумной, следует учитывать несколько факторов — туристический поток, местоположение недвижимости, налоговая нагрузка на доходы иностранцев с аренды, средняя рентабельность;
• Недвижимость под сдачу в аренду туристам. Нередко недвижимость приобретается исключительно с целью инвестиций. Как и в случае с комбинированной схемой использования, здесь важно стремиться к тому, чтобы объект находился в популярной среди туристов локации и обладал высокой рентабельностью. Также рекомендуется учитывать и простоту налогового законодательства с точки зрения ведения арендного бизнеса, отдавая предпочтение странам с наименьшим подоходным налогом;
• Недвижимость для получения пассивной прибыли. Такая недвижимость может сдаваться в аренду туристам, генерируя дополнительную прибыль, или использоваться в личных целях, но основное её отличие — существенный рост стоимости в обозримой перспективе. Для подобных инвестиций подойдут рынки, находящиеся в фазе активного «нераздутого» роста цен, а также районы стабильных городов, в которых планируется значительное улучшение инфраструктуры.

Иными словами, недвижимость «только для себя» подбирается исключительно в соответствии с личными предпочтениями и возможностями, а покупка инвестиционных объектов предполагает ещё и детальное изучение зарубежных рынков.

Недвижимость для личного использования

Чтобы не пожалеть о покупке «зарубежной дачи», которая приобретается исключительно для личного использования, эксперты рекомендуют обратить внимание на нюансы:

• удобно ли добираться до «зарубежной дачи» из вашего основного места проживания;
• соответствует ли стиль жизни в стране вашим предпочтениям;
• комфортна ли стоимость содержания второго дома (в разных странах обязательные платежи для владельцев недвижимости отличаются);
• даёт ли владение недвижимостью в понравившейся стране бонусы (некоторые страны предлагают ВНЖ, ПМЖ, гражданство или упрощённую систему выдачи виз за покупку недвижимости);
• не «раздуты» ли цены на рынке недвижимости понравившейся страны (как известно, одни рынки переоценёны, другие — недооценены: в первом случае есть риск того, что после покупки недвижимость резко подешевеет).

Таким образом, если выбранная страна отличается удобным местоположением, соответствует вашему стилю и уровню жизни, а её рынок отличается стабильностью — покупка недвижимости сделает пребывание в ней ещё более комфортным и приятным.

Предлагаем проанализировать цены на жилую недвижимость из базы Domaza в ТОП-8 «морских» странах Европы:
 

Апартаменты в Болгарии Цена: в среднем €792 за 1 м2	Апартаменты в Греции Цена: в среднем €1 582 за 1 м2
Апартаменты в Испании Цена: в среднем €1 669 за 1 м2	Апартаменты в Турции Цена: в среднем €997 за 1 м2
Апартаменты в Италии Цена: в среднем €2 844 за 1 м2	Апартаменты во Франции Цена: в среднем €6 963 за 1 м2
Апартаменты в Черногории Цена: в среднем €1 826 за 1 м2	Апартаменты в Хорватии Цена: в среднем €3 121 за 1 м2

Недвижимость для сохранения средств и получения прибыли

Способов монетизации недвижимости существует несколько. Для организации выгодного арендного бизнеса подойдут одни страны, для безопасных инвестиций в торговую и коммерческую недвижимость — другие. Кроме экономических показателей рынка, важно учитывать и главную цель: это может быть долгосрочная инвестиция с целью сохранения средств или инвестиция с целью значительного приумножения капитала.

В случае, когда инвестор обладает некой суммой средств, которую он хочет защитить от инфляции и прочих рисков, эксперты рекомендуют обратить внимание на страны с высоким уровнем экономической стабильности и правовой защиты. Часто такие рынки имеют стабильно-позитивные среднесрочные и долгосрочные прогнозы, не отличаются резкими скачками цен на недвижимость.

«Классическими» с точки зрения сохранения и приумножения средств являются:

• Австрия;
• Германия;
• Швейцария;
• Великобритания;
• Франция;
• Швеция;
• Финляндия;
• Дания;
• Норвегия.

Чтобы сохранить средства и в долгосрочной перспективе извлечь пассивную прибыль, недвижимость стоит приобретать в европейских столицах. Как правило, цены на столичных рынках стабильных стран колеблются незначительно, но, в то же время, предполагают практически гарантированную доходность на уровне 6-7% годовых. Правда, порог входа на такие рынки существенный — от €200-250 тысяч, поясняет в беседе с журналистами российского Forbes доцент кафедры экономической теории РЭУ им. Г. В. Плеханова Ирина Комарова.

Предлагаем проанализировать цены на недвижимость для инвестиций из базы Domaza в «классических» городах Европы:

Апартаменты в Вене Цена: в среднем €4 308 за 1 м2	Апартаменты в Берлине Цена: в среднем €3 795 за 1 м2
Апартаменты в Лондоне Цена: в среднем €11 241 за 1 м2	Апартаменты в Париже Цена: в среднем €8 215 за 1 м2

Другая популярная цель инвестиций в зарубежную недвижимость — желание не только сохранить, но и приумножить вложение. Этой цели соответствуют не только «классические» европейские столицы, но также и активно развивающиеся рынки. Чтобы получить информацию о таких рынках, а также среднесрочные и долгосрочные прогнозы, следует изучать статистику аналитических компаний, международных риелторов и рейтинговых агентств, которые часто публикуются на бесплатной основе (например, в разделах «АНАЛИЗЫ» и «ПОЛЕЗНО» на Domaza).

Если конкретные предпочтения по рынку для сохранения и приумножения средств отсутствуют, эксперты рекомендуют обращаться в крупные агентства недвижимости и консалтинговые компании, которые подберут локацию для покупки недвижимости с учётом ваших индивидуальных целей и финансовых возможностей. Также с целью поиска «своего» зарубежного рынка стоит посещать международные выставки недвижимости, где лучшие специалисты из разных стран показывают наиболее выгодные объекты и дают бесплатные консультации.

В настоящее время рост выше среднего по Европе демонстрируют (данные за II квартал 2016 - II квартал 2017):

• Исландия (+23,2%);
• Мальта (+14,6%);
• Чехия (+12,7%);
• Турция (+12,7%)
• Эстония (+10,7%);
• Венгрия (+10,5%);
• Болгария (+8,8%);
• Румыния (+8,0%);
• Словакия (+7,1%).

Помимо пассивной прибыли, которая возникает в результате естественного роста цены объекта, недвижимость в некоторых из этих стран может генерировать и прибыль со сдачи в аренду туристам. Например, некоторые эксклюзивные комплексы в Болгарии гарантируют определённую доходность владельцам недвижимости — это позволяет избежать многочисленных рисков при инвестициях в недвижимость именно под сдачу в аренду.

Вывод

Выбор рынка для покупки недвижимости — процесс длительный и ответственный. Чтобы избежать потери средств, важно проанализировать тенденции на международном рынке недвижимости в контексте их влияния на динамику цен на объекты в той или иной стране. Не стоит пренебрегать услугами авторитетных консультантов и риелторов, которые помогут изучить интересующий рынок изнутри и сделать наиболее удачную инвестицию: только квалифицированная оценка рисков, барьеров входа, скрытых затрат и ликвидности объектов способны минимизировать риски при покупке зарубежной недвижимости с целью инвестиций.