Еврейская поговорка гласит: «Не жди 20 лет, чтобы купить недвижимость — купи недвижимость и подожди». Она достаточно точно характеризует израильского покупателя недвижимости, который в большинстве случаев рассматривает сделку не только с точки зрения личного использования, но и в качестве инвестиции в будущее.

Внутренний рынок Израиля часто является недоступным для местных покупателей. Инвестиционная привлекательность этой страны с точки зрения недвижимости привела к тому, что цены на объекты «взлетели» выше, чем на многих развитых рынках мира. Это «развернуло» взгляды инвесторов в сторону других стран —  израильтяне являются крупнейшими инвесторами в зарубежную недвижимость в мире по соотношению инвесторов с численностью населения. Есть также много граждан Израиля, которые владеют недвижимостью за рубежом, но не имеют недвижимости на Святой земле.

Точных данных о том, сколько израильтян имеют недвижимость за рубежом, как и о том, в каком объёме они инвестируют в недвижимость, нет: в отчётах различных фондов сказано, что таких людей сотни тысяч. Согласно отчётам Банка Израиля, речь идёт о миллиардах долларов — главными направлениями является недвижимость в США и Западной Европе, но в последнее время израильтяне «присматриваются» также и к Восточной Европе.

Причина, по которой израильтяне охотно инвестируют в зарубежную недвижимость — недоступность местного рынка и низкие проценты по депозитам в сочетании с относительной доступностью кредитования. Гражданин Израиля может получить кредит на крайне выгодных условиях, инвестировав средства в недвижимость на более доступных рынках. При этом, отмечают местные специалисты, инвестор (по крайней мере, на бумаге) может рассчитывать на более высокую доходность инвестиций, чем если бы он купил объект с целью инвестиций в Израиле.

Портрет израильского покупателя недвижимости

Рынок недвижимости в Израиле развивается давно, население с уверенностью вкладывается в этот класс активов — на «инвестиционной лестнице» зарубежной недвижимости можно встретить и молодых людей, и опытных бизнесменов, и прагматичных пенсионеров.

Израильское издание Mako утверждает, что в местную и зарубежную недвижимость инвестируют многие компании и институциональные органы. Также в недвижимость вкладываются крупные бизнесмены и начинающие частные предприниматели. А обозреватели портала Globes отмечают, что на рынке зарубежной недвижимости активизировались молодые покупатели из Израиля — они инвестируют в недвижимость за границей, а на доходы арендуют жилые объекты в Израиле. В подтверждение своим выводам Globes провёл несколько интервью с израильтянами, владеющими недвижимостью за рубежом.

Джозеф, 43-летний журналист из Израиля: «Два года назад я приобрёл недвижимость в Берлине (район Neukölln) за 136 тысяч евро. Данный район считался не самым подходящим для инвестиций, однако впоследствии он стал считаться модным, а инвестиции окупились». 

Ноам, 32 года, сотрудник IT-сферы из Израиля: «Я захотел инвестировать в недвижимость, но цены в Израиле высокие, а доходность — относительно низкая. Я изучил рынок и решил приобрести два частных дома в Джексонвилле (США, штат Флорида) за $150 000. В инвестициях за рубежом есть свои недостатки, однако зарубежные рынки предлагают хороший доход и приемлемые цены. Такая история — не редкость. Например, мой отец живёт в квартире за 3,5 млн шекелей в Тель-Авиве, аренда этой квартиры обходится ему в 6,5 тысячи шекелей ежемесячно. Для отца неприемлемо покупать недвижимость по такой цене, даже если бы у него была такая возможность. Поэтому он сделал инвестиции в недвижимость в США и Великобритании, которые полностью покрывают расходы на аренду недвижимости в Израиле».

Специалисты отмечают, за последние 8 лет молодые люди утратили возможность инвестировать в недвижимость Израиля из-за высоких цен. Сегодня они ориентированы на зарубежные рынки (США и Европа) — эта категория инвесторов более информирована, чем предыдущие поколения.

В каких странах израильтяне покупают недвижимость?

Соотношение потока израильских инвестиций в США и Европу — примерно 70% на 30%. Когда дело доходит до инвестиций, для израильского покупателя важно не столько её месторасположение, сколько уверенность и доверие. Израильтяне рассматривают два основных пути в вопросе зарубежных инвестиций:

• инвестиционные фонды — компании, специализирующиеся на инвестициях в доходную недвижимость. Такой путь является распространённым среди израильтян с разным бюджетом, от 20-70 тысяч шекелей практически до бесконечности;
• самостоятельный путь — при помощи грамотных риелторов и юристов определяется выгодный рынок для инвестиций в недвижимость под сдачу в аренду туристам при помощи местной управляющей компании.

В 2000-х годах крайне популярным направлением для инвестиций у израильтян была Восточная Европа (Румыния, Венгрия, Чехия). Однако, после всемирного кризиса многие предприниматели и инвесторы покинули рынок, некоторые из них — со значительными финансовыми потерями, сообщает израильское издание Forbes. Теперь же, когда рынки стали оправляться от последствий кризиса, израильтяне вновь стали инвестировать в Западную и Восточную Европу.

Среди наиболее популярных направлений можно выделить:

• США;
• Германия;
• Испания;
• Польша;
• Греция.

Предлагаем проанализировать, как выглядит недвижимость в популярных среди израильских покупателей странах из базы Domaza:

 

Недвижимость в США	Недвижимость в Германии
Недвижимость в Испании	Недвижимость в Польше
Недвижимость в Греции	Недвижимость в Болгарии

Сравнительно низкий порог входа (€51 165 — средняя стоимость апартаментов на Солнечном берегу; €1 600 000 — самые дорогие апартаменты в Софии) в сочетании с высокой рентабельностью (5,77%) и самым низким в Европе подоходным налогом (10%) сделали популярным среди израильтян рынок недвижимости Болгарии. Сегодня эта страна входит в ТОП-10 стран Европы с самой высокой доходностью недвижимости под сдачу в аренду. 

Инвестиционные планы израильтян в 2017-ом году

По данным портала The Maker, в феврале-марте 2017-го года специалист по недвижимости Эваве Надлан провёл социологический опрос среди 450 израильских инвесторов. В ходе опроса 58% респондентов заявили, что они в течение 2017-го года намерены занять «выжидательную позицию», чтобы оценить инвестиционные перспективы, не планируя инвестировать в местный рынок. А 22% инвесторов с уверенностью заявили, что планируют приобретать недвижимость за рубежом.

Ещё 26% участников опроса заявили, что они пока не изучали возможность зарубежных инвестиций в недвижимость, но не стали отрицать возможность приобретения активов за рубежом в 2017-м году. Лишь 31% опрошенных инвесторов уверенно заявили, что инвестиции в зарубежную недвижимость им не подходит.

Таким образом, почти половина участников опроса не отрицает для себя возможность инвестиций в недвижимость Европы и США.

Опыт инвесторов из Израиля в Болгарии

В последнее время интерес израильских инвесторов к Болгарии активизировался. Частные лица главным образом обращают внимание на покупку недвижимости под сдачу в аренду, тогда как крупные компании инвестируют как в проекты редевелопмента, так и в создание инфраструктуры для туристов.

Недавно посол Израиля в Болгарии Ирит Лилиан сообщил журналистам, что в Бургасе планируется открытие новой клиники для гемодиализа и нового эко-центра. Инвестиции для этих проектов полностью предоставляются из Израиля. Пока какие-либо иные подробности масштабного инвестиционного проекта не сообщаются.

Также среди последних крупных израильских инвестиционных проектов в Болгарии нельзя не отметить планы по возведению эко-города неподалёку от столичной Софии. О проекте сообщалось ещё в 2016-м году. Тогда стало известно, что израильский инвестор Авиноам Катрили намерен вложить в крупный проект более 27 млн евро. Кроме нескольких сотен жилых зданий, которые будут сдаваться в аренду, планируется возведение дорог, детских площадок, зелёных зон, центра безопасности, торговых центров, а также зданий спортивного, медицинского назначения.

Израильские компании также активно инвестируют в расширение собственного бизнеса в Болгарии. Недавно стало известно, что крупный израильский производитель упаковочной продукции для пищи, косметики и медицинских препаратов Lagen Tuboplast OOD совместно с болгарской компанией STS Pak Holding OOD намерен инвестировать более 5 млн евро в создание автоматизированных производственных линий в Габрово.